ซื้อบ้านควรทำประกันอะไรบ้าง

ซื้อบ้านควรทำประกันอะไรบ้าง เชื่อว่าคนซื้อบ้านที่ผ่านขั้นตอนการขอสินเชื่อมาแล้ว คงมีประสบการณ์ถูกเจ้าหน้าที่ธนาคารยื่นข้อเสนอขายกรมธรรม์ MRTA พ่วงมากับการอนุมัติสินเชื่อด้วย ซึ่งดีกรีหรือวิธีการนำเสนอ (ขาย) จะแตกต่างกันไป ตั้งแต่ระดับซอฟต์ๆ ก่อนจะเพิ่มดีกรีการขายที่แรงขึ้น จนถึงระดับตื้อให้ซื้อ หรือบางทีหลอกให้เข้าใจผิดว่าจำเป็นต้องซื้อ กระทั่งถึงขั้นขู่ว่าถ้าไม่ซื้อเงินกู้ก็จะไม่อนุมัติก็มี และส่วนใหญ่มักเกิดขึ้นกับกรณีเป็นการกู้กับธนาคารพาณิชย์มากกว่า

ที่ผ่านมาประกันที่พ่วงสินเชื่อตัวนี้ทำเอาคนกู้เจ็บช้ำน้ำใจเป็นอย่างมาก เพราะหลายคนต้องซื้อประกันโดยไม่จำเป็น หรือวงเงินประกันมากเกินไปต้องจ่ายเบี้ยแพงโดยใช่เหตุ หรือระยะเวลาประกันนานเกินไป เช่น กู้ซื้อบ้าน 3 ล้าน เบี้ยประกัน MRTA เกือบ 5 แสนบาท ระยะเวลาประกัน 30 ปี

กู้ซื้อบ้าน บังคับทำเฉพาะ “ประกันอัคคีภัย”

โดยปกติในการกู้ซื้อบ้านจะมีเพียงตัวเดียวที่อยู่ในข่ายต้องทำหรือถูกบังคับให้ทำ ก็คือ “ประกันอัคคีภัย” เรียกว่าถ้าบ้านหรือคอนโดฯหลังไหนที่ยังติดจำนองอยู่ จะต้องทำประกันภัยตัวนี้ด้วย

ปกติจะทำ 2-3 ปีครั้ง หากเป็นกรณีบ้านใหม่เพิ่งเริ่มผ่อนค่าเบี้ยประกันอาจรวมอยู่ในเงินงวดงวดแรก ซึ่งอัตราเบี้ยประกันค่อนข้างถูกเฉลี่ยประมาณ 0.1-0.5% ของวงเงินเอาประกัน โดยประกันนี้จะคุ้มครองเฉพาะตัวบ้าน นั่นหมายถึง มูลค่าเอาประกันจะคิดเฉพาะแค่มูลค่าบ้าน ไม่เกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์สินในบ้าน

แม้ประกันนี้จะบังคับทำเฉพาะกรณีหลักทรัพย์ยังติดจำนองกับสถาบันการเงินเท่านั้น แต่ถ้าคิดในแง่ประโยชน์หรือความจำเป็นแล้ว หลังจากที่บ้านพ้นจำนองหรือไถ่ถอนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของเราแล้ว ประกันอัคคีภัยก็ยังเป็นเรื่องจำเป็น

ส่วนประกันที่นอกเหนือจากนี้ ไม่ว่าจะเป็น “ประกันภัยพิบัติ” ซึ่งเป็นการคุ้มครองบ้านจากภัยธรรมชาติต่างๆ เช่น น้ำท่วม แผ่นดินไหวและพายุ จะเป็นประกันที่ไม่ได้บังคับ เช่นกันกับ “ประกันคุ้มครองหลักทรัพย์ หรือ MRTA” เป็นประกันที่ไม่บังคับทำเช่นกัน

ประกัน MRTA คืออะไร,ซื้ออย่างไรให้คุ้มค่า

MRTA เป็นชื่อย่อของ Mortgage Reduced Term Assurance ซึ่งถ้าแปลตรงๆ คือประกันสินเชื่อบ้านแบบลดมูลค่า แต่ที่แบงก์เรียกหรือที่เข้าใจกันทั่วไป คือประกันชีวิตคุ้มครองทรัพย์สิน หรือประกันที่ผูกกับสินเชื่อบ้าน

สิ่งที่แตกต่างจากประกันชีวิตทั่วไปคือ ประกันชีวิตทั่วไปวงเงินคุ้มครองจะตลอดอายุสัญญา แต่ MRTA วงเงินคุ้มครองจะลดลงทุกปี จนปีหลังๆ วงเงินคุ้มครองจะเหลือน้อยมาก โดยวงเงินคุ้มครองจะสอดคล้องไปมูลหนี้หรือวงเงินกู้บ้านที่พอผ่อนไปนานปีเข้าหนี้ก็ค่อยๆลดลงจนหมดหนี้ในที่สุด

อย่างที่บอกไปตอนแรกว่าเป็นประกันที่ไม่บังคับทำ แต่ถ้าผู้กู้เห็นประโยชน์ เพราะถ้าทำแล้วและเกิดเหตุไม่คาดฝันผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพลภาพ ทายาทหรือคนอยู่ข้างหลังก็ไม่เดือดร้อน เพราะแบงก์จะเข้ามารับภาระผ่อนแทน และนอกจากนี้ การทำประกัน MRTA จะทำให้ได้เงื่อนไขดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ถูกลงกว่าปกติด้วย

อย่างไรก็ตามถ้าจะทำประกัน MRTA ก็ควรให้สอดคล้องกับหนี้ของเราด้วย นั่นคือไม่จำเป็นต้องทำประกันให้คุ้มครองไปจนตลอดระยะเวลากู้ 20 หรือ 30 ปี แต่ก็ควรจะทำมากกว่า 10 ปีขึ้นไปเพื่อให้สามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีฯ ได้ ซึ่งทั่วไปจะทำประกันคุ้มครองแค่ 10-15 ปีเท่านั้น หรือบางทีเบี้ยประกันอาจสูงเกินไป เนื่องจากแบงก์จะพิจารณาความเสี่ยงของผู้กู้ด้วย กรณีแบบนี้อาจต่อรองได้

นอกจากนี้ต้องไม่ลืมว่า แม้แบงก์จะยอมให้ผ่อนชำระเบี้ยประกัน MRTA ได้ แต่อัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านพอสมควร หากเป็นไปได้ควรรีบโปะให้หนี้ก้อนนี้หมดไวๆ ก็จะยิ่งดี